在韩国购楼的梦想，估计马上要破灭

　　小时候大家都玩过《大富翁》这个游戏吧?摇骰子走到哪，咔咔咔建个楼房。虽然不是真实的，但没花真金白银拥有楼房的感觉非常刺激。去年，我身边一个韩国房产投资鬼才曾建议我：利用外国人的身份，赶紧购买一个商业楼房。我当时听完笑了笑，我哪有现金买楼房。他当时建议过我一个可行性方案，我就觉得很离谱没当回事。但现在我才知道，买楼房的梦想其实很容易实现。但是...

　　中国人在韩国轻松的买楼

　　据韩媒报道，中国人A某去年10月份从韩国某银行贷款了12亿5000万韩元，购买了首尔市麻浦区望远洞价值16亿韩元的商业楼房。购买商业楼房的时候，A某已经在韩国拥有一所住宅，但还是得到了高达楼价78%的贷款。另外据韩国国会议员公开的材料显示，去年外国人获得60%以上的贷款购房的例子有187例，相比2018年的0例和2019年的1例，出现了爆发性的增长。

　　外国人可轻松获得商业楼房贷款

　　目前，外国人购买商业楼房的贷款审核较为宽松，就算已经拥有住宅，也不会影响到商业楼房的审核。除了上述A某的案例，今年1月份另一个中国人从银行得到了59亿韩元的贷款，购买了位于首尔市龙山区梨泰院洞的价值78亿韩元的商业楼房。可见外国人在购买商业楼房时，不受LTV(住宅担保贷款比例)的贷款限制，所以才会出现杠杆购入商业楼房甚至整栋建筑的例子。

　　韩国打算限制外国人贷款购房

　　为了杜绝外国人杠杆购入商业楼房，韩国国会议员提议了《银行法部分修正案》。又名《外国人不动产担保贷款禁止法》的该法律一旦通过，商业楼房也会像住宅一样适用LTV和DTI(通过总负债偿还能力决定贷款限度的方式)的限制。同时以申请贷款日为准，过去的2年之内没有韩国境内所得的外国人，将被禁止获得贷款。该法律实施之后，估计不可能再出现外国人获得高额贷款投资商业楼房的现象。

　　高额贷款投资商业建筑，也得注意

　　虽然购买商业建筑，可以通过放租实现利益，但一定要计算好贷款的利息才行。据了解，个别的商业建筑的可贷款额度高达85%，但实际上根据担保鉴定价格会有一定的金额落差。同时，不能只看最高贷款额度，还需要看看贷款的利息。如果贷款利息有点高，可能无法达到投资的效果。所以在购买商业建筑之前，建议让专业人士进行评估。

　　点评：

　　我看到这个素材的时候才想起来，当时韩国房地产投资鬼才给我的方法，就是利用外国人投资商业楼房的贷款“漏洞”。不过投资楼房本身也需要数亿韩元的现金，以我个人的能力基本上很难实现。但是现在并非所有商业楼房都不受贷款的限制，能操作的建筑不区分内外国人都可以获得高额贷款。只不过购买楼房之后是否具有投资效应，由大伙儿自行判断之后再考虑操作。